Le centre-ville de Quimper, cœur de l’agglomération

Le centre-ville de Quimper, cœur de l’agglomérationLe centre-ville de Quimper présente des caractéristiques particulières en matière de logement. Cœur de l’agglomération et de la Cornouaille, lieu d’accueil et de passage pour les nouveaux habitants, secteur au fort rayonnement commerçant et touristique, il se caractérise par un parc de logements anciens, souvent à haute valeur patrimoniale.

Dans le cadre de sa politique locale de l’habitat, Quimper Bretagne Occidentale mène depuis les années 2000 diverses actions favorisant la rénovation et l’amélioration du parc de logements privés sur son territoire. La collectivité a ainsi mené, en 2014 et 2015, une étude approfondie qui a mis en évidence des indicateurs préoccupants concernant la dégradation du bâti, la vacance locative, la baisse continue du nombre d’habitants.

Quelques chiffres-clés :

• 9 % : c’est la baisse du nombre d’habitants au centre-ville de Quimper en 10 ans (1999-2009)
• Plus de 3 200 immeubles, dont 800 copropriétés, sont situés dans le périmètre de l’opération
• 25 % de ces immeubles sont dégradés voire très dégradés et nécessiteraient des travaux
• 14 % des 7 500 logements inclus dans le périmètre sont vacants
• Un quart des copropriétés présentent des signes de dégradation et de fragilité

Ce constat d’un processus de déqualification, qui pèse sur la qualité de vie, l’attractivité et sur les conditions de logement au centre-ville, incite aujourd’hui la collectivité à enclencher la vitesse supérieure.

Ainsi est née l’opération « Quimper Cœur de Ville », une Opération programmée d’amélioration de l’habitat de renouvellement urbain (OPAH-RU) pour la période 2016-2021.

Le périmètre de l’opération

Le périmètre retenu est celui du centre-ville « élargi » : cœur historique et avenues « pénétrantes ». Sa définition s’est fondée sur les difficultés particulières observées sur ce secteur (logements vétustes, densité locative, etc.).

S’inscrivant dans une logique de renouvellement urbain, le périmètre de l’opération s’articule également avec les principaux projets structurants du centre-ville (projet gare, palais des congrès, etc.).

Le périmètre de l'OPAH-RU est celui du centre-ville « élargi » : cœur historique et avenues « pénétrantes ». Sa définition s’est fondée sur les difficultés particulières observées sur ce secteur (logements vétustes, densité locative, etc.).

Réinvestir la qualité résidentielle du centre-ville

Objectifs qualitatifs de l’opération

L’opération « Quimper cœur de ville » incarne une ambition politique forte : réinvestir la qualité résidentielle du centre-ville de Quimper.

L’opération « Quimper cœur de ville » incarne une ambition politique forte : réinvestir la qualité résidentielle du centre-ville de Quimper.

Les objectifs sont nombreux :

• améliorer le cadre de vie,
• préserver le patrimoine,
• lutter contre l’habitat indigne et insalubre,
• lutter contre la vacance,
• favoriser le maintien des populations en améliorant le confort des logements existants,
• créer une offre de logements plus diversifiée pour permettre le retour d’habitants notamment de familles, améliorer les performances énergétiques des bâtiments restaurés,
• permettre le recyclage des immeubles voire des îlots les plus dégradés,
• accompagner les copropriétés fragiles.

L’action renforcée sur le logement doit également permettre d’accompagner les améliorations apportées par la collectivité aux espaces publics du centre-ville dans ses projets d’aménagements urbains, tels que le Pôle d’échanges multimodal à la gare, le projet de réaménagement de Locmaria, le projet des halles, la mise en service du palais des congrès au Chapeau Rouge, ou encore la construction d’un immeuble annexe à l’hôtel de ville à la Providence.

Une opération d’envergure

Objectifs quantitatifs et financements

L’objectif est de réhabiliter 320 logements et de ravaler / embellir 100 façades sur 5 ans. Investissement prévisionnel : 18,9 millions d’euros.Photo : Jean-Jacques Banide

Objectif de 320 logements réhabilités avec des aides aux travaux, sur 5 ans, dont :

• 170 logements locatifs,
• 145 logements très dégradés,
• 60 en copropriétés,
• 60 issus des opérations menées à l’échelle des îlots.

Objectif de 100 façades ravalées / embellies

Investissement prévisionnel de 18,9 millions d’€ sur 5 ans dont :

• 2,5 millions d’€ financés par Quimper Bretagne Occidentale
• 5 millions d’€ financés par l’Etat / ANAH (Agence nationale de l’habitat)
• 11,4 millions d’€ d’investissement privé (propriétaires, promoteurs, bailleurs sociaux…)

L'OPAH-RU : un outil incitatif puissant

L’amélioration du cadre de vie et la restauration de l’attractivité résidentielle sont les grandes priorités.

La combinaison d’outils incitatifs et coercitifs doit permettre de débloquer la majorité des situations et de créer une dynamique plus vertueuse pour l’habitat du centre-ville.

La modernisation du parc de logements mettra en valeur la qualité du patrimoine architectural de la ville et de son cadre urbain en général.

Les travaux réalisés grâce à l’effet levier de cette opération génèreront de l’activité pour le secteur du bâtiment, contribueront au dynamisme de l’économie locale et s’inscriront dans une démarche de transition énergétique.

Priorités de l’OPAH-RU : l’amélioration du cadre de vie et la restauration de l’attractivité résidentielle.Photo : Jean-Jacques Banide

Des aides financières pour rénover les logements

Un dispositif, plusieurs cibles

• Pour les propriétaires qui occupent leur logement à titre de résidence principale : les subventions peuvent varier de 20 à 80 % du montant des travaux selon leur nature et sous condition de ressources.
• Pour les propriétaires bailleurs :les travaux peuvent être subventionnés jusqu’à 55 % selon l’état du logement et peuvent également ouvrir droit à un abattement fiscal, en contrepartie d’un loyer maîtrisé pendant 9 ans. Une prime supplémentaire peut être accordée pour la remise en état et sur le marché locatif d’un logement vacant depuis plus d’un an.
• Pour les copropriétés : des aides aux syndicats de copropriétaires pourront être accordées pour des travaux réalisés en parties communes.
• Pour tous : des aides à l’embellissement des façades pourront être accordées.

L'opération de restauration immobilière (ORI) : un dispositif indispensable

Dans le cadre du projet « Quimper Cœur de ville », Quimper Bretagne Occidentale a identifié six îlots d’intervention prioritaire.

Stratégiques pour le projet urbain, situés en zone de forte densité foncière, ils présentent plusieurs handicaps. Ils comptent des immeubles en situation de blocage (indivisions complexes, successions non réglées, copropriétés en difficulté…) dont le bâti pose des problèmes de sécurité et d’habitabilité (insalubres, dangereux ou en déshérence, manquant de confort, d’éclairement, d’accessibilité…).

Des études approfondies menées sur chacun de ces îlots, visant à définir précisément les travaux nécessaires, aboutiront sur la mise en œuvre de la première Opération de restauration immobilière (ORI) engagée à Quimper.

L’ORI se traduira par la mise sous Déclaration d’utilité publique (DUP) d’immeubles dégradés, créant l’obligation pour les propriétaires de réaliser les travaux nécessaires tout en leur apportant des aides renforcées. En l’absence de ces travaux, la collectivité pourra assumer son rôle d’aménageur en recherchant la maîtrise foncière afin de parvenir à un recyclage immobilier et à une restructuration en profondeur de ces îlots.

Dans le cadre du projet « Quimper Cœur de ville », Quimper Bretagne Occidentale a identifié six îlots d’intervention prioritaire.

Des actions transversales et des partenariats

Le rôle de Quimper Bretagne Occidentale comprend également un éventail d’actions transversales visant à éviter les situations de crise : gestion des situations de péril, veille foncière sur l’ensemble des DIA (Déclaration d’intention d’aliéner), repérage du logement indigne et/ou insalubre, accompagnement à la gestion pour les copropriétés désorganisées…

Pour mener l’ensemble de ces actions, Quimper Bretagne Occidentale mobilise de nombreux partenariats opérationnels avec les acteurs locaux de l’habitat, de l’aménagement, de l’action foncière ou encore de l’action sociale.

Ainsi par exemple, une convention spécifique avec l’Etablissement public Foncier de Bretagne est en cours d’élaboration pour permettre notamment à la collectivité de s’appuyer sur les ressources de cet organisme en matière d’action foncière (veille, portage…) dans le cadre de la mise en œuvre de l’OPAH-RU.

Sur un autre sujet, un partenariat avec l’ADIL 29 (Agence départementale d’information sur le logement du Finistère) est prévu autour de l’accompagnement à la gestion des copropriétés fragiles ou désorganisées.

En matière de lutte contre l’habitat indigne et/ou insalubre, le travail initié depuis quelques années par Quimper Bretagne Occidentale en matière de lutte contre le mal-logement sera renforcé et optimisé. Il s’agit d’améliorer le repérage et le traitement des situations, de coordonner et faciliter le travail des acteurs de la lutte contre le mal-logement (service communal d’hygiène, Agence régionale de Santé, CAF, travailleurs sociaux, associations…).

Bien sûr, la collectivité entend fédérer les énergies de l’ensemble des opérateurs de logement du territoire (bailleurs sociaux, promoteurs…) autour de ce projet « Quimper cœur de ville » afin de mobiliser tous leurs savoir-faire pour développer une offre de logements de qualité.

Une gouvernance élargie

Un comité de pilotage annuel réunissant les acteurs et financeurs de l’opération suivra son avancement.

Marqueur de la volonté de la collectivité d’associer le maximum d’acteurs et d’habitants à l’opération « Quimper Cœur de ville », des représentants du conseil de quartier du centre-ville seront partie prenante de ce comité de pilotage.